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Neues zum Mietrecht

Veröffentlicht am Gesetzesänderungen

Vermieterschaden bei „kunterbunter Wohnung“

Die farbliche Gestaltung nach Belieben des Mieters während der Mietzeit gehört zum Gebrauch der Mietsache. Bislang nicht höchstrichterlicher entschieden war, in welchem farblichen Zustand der Mieter eine mit weißem Anstrich übernommene Wohnung zurückgeben darf.

Hierzu hat der BGH jetzt schieden, dass ein Mieter zum Schadenersatz verpflichtet ist, wenn er eine weiß übernommene Wohnung in kräftig gestrichen Rot-, Gelb- und Blautönen zurückgibt. Allerdings hat der BGH angemerkt, dass sich der Vermieter bei Berechnung des Schadens nach Tapezieren und Neuanstrich einen so genannten Abzug neu für alt anrechnen lassen muss.

Schlüsselverlust

Der Verlust seines Schlüssels durch den Mieter führt regelmäßig zu einem Streit über die Frage, ob der Mieter die Kosten für den Ersatz des Schlüssels, oder auch für den Austausch einer kompletten Schließanlage zahlen muss. Hierzu hat der BGH nun ausführt, dass der Mieter eine vertragliche Nebenpflicht zur Obhut des Schlüssels hat und diese verletzt, wenn der Schlüssel verloren geht. Die Kosten für den Austausch der Schließanlage kann er jedoch vom Mieter nur verlangen, wenn

– der Mieter schuldhaft gehandelt hat,
– durch den Verlust des Schlüssels eine konkrete, fortbestehende Missbrauchsgefahr entstanden ist und
– die Schließanlage auch tatsächlich ausgetauscht wurde.

Schlüsselrückgabe  bei Vertragsende bei dem Hausmeister

Schadensersatzansprüche wegen Veränderungen, oder  Verschlechterungen der Mietsache durch den Mieter unterliegen einer kurzen Verjährungsfrist von 6 Monate. Diese Frist beginnt jedoch nicht mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses, sondern mit der tatsächlichen Rückgabe der Mietsache. Entscheidend ist, in welchem Zeitpunkt der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Sofern die Rückgabe durch einen Hausmeister erfolgt, ist nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu unterscheiden, ob diese als Erfüllungsgehilfe, oder als Besitzdiener anzusehen ist. Ist der Hausmeister nur zum Empfang der Wohnungsschlüssel bevollmächtigten, nicht aber zur Rücknahme der Wohnung, beginnt der Lauf der Verjährungsfrist erst mit der späteren Kenntnis des Vermieters von der Rücknahme.

Wirtschaftlichkeitsgebot und Pflicht des Vermieters zur Abwehr einer unberechtigten Preisanpassung seitens des Versorgers/Auswirkung auf Betriebskostenabrechnungen.

Der Bundesgerichtshof hat sich wiederholt zur Unwirksamkeit von Preisanpassungsklauseln von Energieversorgern geäußert. Dieser Rechtsprechung wirkt sich unmittelbar auf Betriebskostenabrechnungen, die vom Vermieter zu erstellen sind,  aus. Das Amtsgericht Pinneberg hat dazu entschieden, dass ein Vermieter mit Blick auf das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeits      ein Vermieter unberechtigte Zahlungsforderungen seiner Lieferanten abwehren muss und in der Vergangenheit geleistete Überzahlungen von ihm zurückgefordert werden müssen. Geschieht dies durch den Vermieter nicht, ist die Betriebskostenabrechnung entsprechend zu kürzen.

Konsequenterweise würde dies bedeuten, dass bei einer Prüfung von Betriebskostenabrechnungen auf Verträge des Vermieters mit Energieversorgern und die darin enthaltenen Preiserhöhungsklauseln zu überprüfen sind.